KİRACININ ANAHTAR TESLİM SORUMLULUĞU

Kira hukukunda kiraya verenin sorumluluklarına ek olarak kiracının da belirli yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının bitmesi için taşınmazı boşaltması tek başına yeterli değildir. Bunun yanında anahtarı usulüne uygun şekilde kiralayana teslim etmesi zorunludur. Kiracı anahtarı teslim etmediği sürece teslim tarihine kadar kira borcunu ödemekle yükümlü kalmakta, teslim sonrasında ise kiralananın yeniden kiralanabileceği makul bir süre boyunca kira ödeme borcu devam etmektedir.

Anahtar teslimi hukuki bir işlem niteliğindedir ve bunun ancak kesin delille kanıtlanması gerekir. Kiralananın anahtarın usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edildiğini ispat etme sorumluluğu kiracıya aittir. Bu konu önem arz etmekte olup usulüne uygun teslim şartları ve ispat yöntemleri aşağıda incelenmektedir. Anahtarların usule uygun teslimi birden fazla şekilde gerçekleştirilebilir.

1-ANAHTARI KİRAYA VERENE BİZZAT TESLİM ETMEK VE TUTANAK DÜZENLEMEK

Kiracı taşınmazı fiilen boşalsa bile anahtarı kiraya verene bizzat teslim etmeli ve bunu kesin delille kanıtlamalıdır. Aksi takdirde kira yükümlülüğü devam eder. Anahtar teslimi kira sözleşmesini feshettiği için kritik önem taşır. Fiilen boşaltma yeterli olmayıp mutlaka anahtar teslim tutanağı düzenlenmelidir. İmzalı tutanak yazılı ve kesin delil niteliği taşır. İmzalı tutanağın tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olarak kabul edilir. Kiraya verenin teslim almaktan kaçınması durumunda tevdi mahalli tayini, icra dosyasına teslim veya notere teslim gibi alternatif yollar başvurulabilir.

2- TEVDİİ MAHALLİ TESLİMİ İÇİN MAHKEMEYE BAŞVURMA

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak tevdii mahalli tayini istenebilir. Anahtarın bu mahallin tutanakla teslim edilmesi sonrası tebligat tarihi teslim tarihi olarak kabul edilir.

Kiralayana tebligatın usulüne uygun yapılması şarttır. Kiracının, anahtarın usulüne uygun teslim edildiğini ispat etmesi gerekir. Yargıtay, anahtar teslim edilmediği sürece taşınmazın kiracının işgalinde kalacağını ve teslim tarihine kadar olan kira ile ortak gider borçlarından sorumlu olacağını kabul etmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7726 E, 2015/10472 K.)

3- NOTER YA DA İCRA DOSYASINA TESLİM ETMEK

Kiraya verenin teslimden kaçınması halinde diğer bir yöntem de anahtarı notere veya icra dosyasına teslim etmektir. Bu durumda teslim tarihi sözleşmenin hukuken sona erdiği tarihtir. Tebligat tarihi esas alınır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/7726 E, 2015/10472 K. sayılı kararı şöyledir: "...Notere tevdi edilen anahtara ilişkin tutanak bulunsun teki davacı alacaklıya tebligat şerhi dosyada mevcuttur. Mahkemece tebligat tarihi tespit edilmeli..."

Tahliye tarihinden sonra düzenlenen teslim belgelerinde önceden tahliye edildiğine dair beyanlar teslim olarak kabul edilmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/8929 E, 2011/134 K. kararında belirtmiştir: "Taşınmazın 26.11.2005'te tahliye edilmesine rağmen anahtarların 22.11.2006'da teslim edildiği tesellüm belgesi mevcuttur. Kiracı tahliye edildiğini beyan etse de bu yasal teslim değildir. Anahtar usulüne uygun teslim edilmelidir..."

ANAHTARIN TESLİM EDİLDİĞİNİN İSPATI

Yukarıda açıklanan usullere göre anahtarın teslim edildiğinin ispatı kiracıya aittir. Teslim edilmemesi durumunda kiracı teslim tarihine kadar kira ve ortak gider borçlarından, teslim sonrasında ise yeniden kiralanmak için geçen makul süredeki kira borçlarından sorumlu olacaktır. İspat açısından en kolay yol anahtar teslim tutanağı düzenlemektir.

Tanıkla ispit de mümkündür ancak şartlıdır: Yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının altında olmalı ve kiralayan açıkça muvafakat etmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.03.2019 tarihli 2017/5821 E, 2019/1857 K. kararında belirtmiştir: "Yıllık kira senet sınırının üzerindeyse ve kiralayan muvafakati yoksa tanık dinlenemez, yazılı delil gerekir."

Kiralananın tahliye tarihini ispatlayamayan kiracı, kiralayanın bildirdiği tarihte tahliye edilmiş sayılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.02.2024 tarihli 2023/2972 E, 2023/3825 K. kararında: "Emlakçıya teslim usulüne uygun değildir. Taşınmazın kiralayanın hakimiyetine geçmesi halinde tahliye gerçekleşmiş kabul edilir. 20.06.2021'de taşınmazın kiralayanın kontrolünde olduğu anlaşıldığı için bu tarihte tahliye edilmiştir..."

İhtilaf durumunda yemin deliline başvurulabilir. HMK 225. maddelerinde düzenlenen yemin kesin delildir. İspat yükü olan taraf iddiasını yazılı delillerle kanıtlayamazsa diğer tarafa yemin teklif edebilir. Mahkeme, ispat yükü olan tarafın iddiasını yazılı delille kanıtlayamadığı kanaatine varırsa yemin teklif hakkını hatırlatmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5738 E, 2019/2154 K. kararında: "Davalı açıkça yemine dayandığı için ispat yükü olan davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlanmalıdır..."

Sonuç olarak taşınmazın tahliyesi tek başına kira sözleşmesini bitiremez. Anahtar teslimi ve usulüne uygun prosedürler kiracının mağduriyet yaşamaması için kritik öneme sahiptir.