Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Çerçeve ve Pratik Uygulamalar

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle büyük şehirlerde hızlı kentleşme ve artan konut ihtiyacı sonucunda ortaya çıkan ve uygulamada yaygın olarak kullanılan karma nitelikli sözleşmelerden biridir.

Bu sözleşme ile arsa sahibi, kendisine ait taşınmazın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Böylece arsa sahibi, çoğu zaman tek bir arsa karşılığında birden fazla bağımsız bölüm elde ederken; yüklenici de inşaatı finanse etmek için ihtiyaç duyduğu arsaya doğrudan sermaye kullanmaksızın erişmiş olur.

Bu sözleşmelerin uygulamadaki cazibesi, özellikle arsa sahiplerinin inşaat yapacak mali imkâna sahip olmaması veya mevcut binalarını yenileyerek daha fazla bağımsız bölüm sahibi olma arzusundan kaynaklanmaktadır.

Öte yandan yükleniciler de sermaye ihtiyacını arsa üzerinden gidermekte, çoğu zaman daha inşaat tamamlanmadan satış yaparak projelerini finanse etmektedir.

Bu yönüyle bu tür sözleşmeler, sadece taraflar arasında değil, aynı zamanda üçüncü kişiler üzerinde de sonuçlar doğuran ve dolayısıyla geniş sosyal etkileri olan bir sözleşme türüdür.

Ne var ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin pratik faydaları yanında ciddi hukuki riskler de söz konusudur.

Şekil şartına uyulmaması, eksik veya ayıplı ifa, yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibinin edimini yerine getirmemesi, özellikle de inşaat tamamlanmadan yüklenicinin arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi gibi sorunlar sıkça yargıya taşınmaktadır.

Yerleşik kararlar, Anayasa Mahkemesi değerlendirmeleri ve nihayetinde 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, bu alandaki tartışmaları şekillendirmektedir.

Özellikle “avans tapu” kavramı, üçüncü kişilerin iyiniyetle kazanımlarının korunup korunamayacağı noktasında doktrin ve içtihat arasında süregelen görüş ayrılıklarını gündeme getirmiştir.

Günümüzde artık sermaye gücü yüksek inşaat şirketleri daha güvenilir projeler yürütse de, geçmişten gelen uyuşmazlıkların yoğunluğu ve halen devam eden uygulama sorunları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem doktrinde hem de uygulamada en çok tartışılan özel sözleşme türlerinden biri olmasına yol açmaktadır.

Bu makalede, sözleşmenin hukuki niteliği, şekil şartı, tarafların borçları, eksik veya ayıplı ifa, tapuya şerh ve üçüncü kişilerin durumu, önalım hakkı tartışmaları ile güncel içtihat ve doktrindeki farklı yaklaşımlar sistematik bir biçimde ele alınacaktır.

Amaç, hem akademik hem uygulamaya dönük bir perspektifle, taraflar arasındaki menfaat dengesinin nasıl korunabileceğini ortaya koymaktır.

Tarihsel Gelişim ve Kavramsal Çerçeve

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, son altmış yılı içerisinde kendine özgü bir gelişim çizgisi göstermiştir.

Sözleşmenin ortaya çıkışında ekonomik ve toplumsal etkenler belirleyici olmuş; özellikle hızlı kentleşme, nüfus artışı ve arsa sahiplerinin sermaye yetersizliği, bu sözleşme tipinin uygulamada en sık başvurulan modellerden biri haline gelmesine yol açmıştır.

İlk yıllarda çok katlı yapıların bağımsız bölümler halinde satışı mümkün olmadığından, arsa üzerinde inşaat yapılması genellikle klasik eser sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilmekteydi.

Ancak 1950’li yıllardan itibaren kırsaldan kente yoğun göçün başlamasıyla büyük şehirlerde ciddi bir konut açığı doğmuş, arsa sahipleri ile inşaatı üstlenmeye talip müteahhitlerin çıkarlarının buluştuğu yeni bir sözleşme pratiği şekillenmiştir.

Arsa sahibi, ekonomik imkânsızlıklar nedeniyle kendi arsasında inşaat yaptıramazken; müteahhit ise arsa edinme maliyetine katlanmaksızın proje geliştirme imkânı bulmuştur.

Bu sürecin hukuki zeminini sağlayan en önemli düzenleme, 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunudur.

Kanunla birlikte “bağımsız bölüm” kavramının hukuk sistemimize girmesi, arsa payının bağımsız bölümlerle ilişkilendirilmesine imkân tanımış, böylece arsa sahibi ile müteahhit arasındaki edim değişimi somut bir içerik kazanmıştır.

Bu tarihten sonra “kat karşılığı inşaat” adıyla anılan sözleşmeler hızla yaygınlaşmış, 1980’li yıllardan itibaren ise inşaat sektöründeki büyüme ve serbest piyasa ekonomisinin etkisiyle neredeyse standart bir uygulama halini almıştır.

Günümüzde ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yalnızca yeni konut üretiminde değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm uygulamalarında da başat rol oynamaktadır.

2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu sözleşmenin önemini bir kat daha artırmış; özellikle riskli yapıların yenilenmesi sürecinde en çok tercih edilen yöntem haline gelmiştir.

Kavram bakımından bakıldığında, doktrinde ve uygulamada farklı adlandırmalara rastlanmaktadır: “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesi” gibi.

Yargı kararlarında daha çok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ifadesi kullanılmakta ve bu kavram giderek yerleşik hale gelmektedir.

Terminolojideki çeşitliliğin, sözleşmenin hukuki niteliğine ilişkin tartışmalara yansıdığı da görülmektedir.

Nitekim doktrinde bu sözleşmenin mahiyeti konusunda üç temel yaklaşım öne çıkmaktadır: (i) karma sözleşme görüşü, sözleşmenin hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi hükümlerini içermesi sebebiyle atipik karma nitelik taşıdığını ileri sürer; (ii) çifte tipli sözleşme görüşü, aynı metin içerisinde ayrı ayrı iki tip sözleşmenin birleştiğini kabul eder; (iii) bazı yazarlar ise bu sözleşmenin ne tamamen eser ne de tamamen satış vaadi ile açıklanabileceğini, kendine özgü (sui generis) bir karaktere sahip olduğunu savunur.

Yargı uygulaması ise uzun yıllardır ağırlıklı olarak “karma sözleşme” nitelendirmesini benimsemektedir.

Öte yandan sözleşmenin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğu da tartışma konusudur.

İnşaatın belirli bir süreç içinde gerçekleştirilmesi ve teslimin geleceğe bırakılması sürekli borç ilişkisi özelliklerini akla getirse de, tarafların edimlerini ifa ettikten sonra ilişki sona erdiği için çoğunluk görüş, sözleşmenin ani edimli olduğu; ancak ifa sürecinde süreklilik unsuru barındırdığını kabul etmektedir.

Bugün gelinen noktada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki özel hukuk ilişkisini değil, aynı zamanda konut piyasasını, üçüncü kişilerin haklarını ve hatta kentsel dönüşüm politikalarını doğrudan etkileyen, ekonomik ve toplumsal boyutları olan bir sözleşme tipidir.

Hukuki Nitelik ve Şekil Şartı

Hukuki Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş tip sözleşmeler arasında yer almaz.

Bu nedenle sözleşmenin niteliği doktrin ve yargı kararlarıyla belirlenmiştir.

Yargıtay, uzun süredir yerleşik olarak bu sözleşmeyi karma nitelikli kabul etmektedir.

Buna göre sözleşme, bir yandan eser sözleşmesi özelliklerini taşırken, diğer yandan taşınmaz satış vaadi hükümlerini içermektedir.

Eser sözleşmesi yönü: Müteahhidin borcu, belirli bir eseri —yani arsa üzerinde bina inşa etmeyi ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi— üstlenmesidir.

Bu yönüyle klasik bir eser sözleşmesi ilişkisi doğar.

Taşınmaz satış vaadi yönü: Arsa sahibinin borcu ise, arsa paylarını müteahhide devretmektir.

Bu borç, hukuki niteliği itibarıyla bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi oluşturur.

Doktrinde bazı yazarlar, bu sözleşmenin “çifte tipli sözleşme” olduğu görüşündedir.

Buna göre arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki, aynı sözleşme metninde bir araya gelmiş iki ayrı sözleşmeden ibarettir.

Bir başka yaklaşım ise sözleşmenin kendine özgü bir nitelik taşıdığı, klasik tip sözleşmelerle tam anlamıyla açıklanamayacağı yönündedir.

Ancak uygulama, özellikle uyuşmazlıkların çözümünde, karma sözleşme niteliğini esas almıştır.

Şekil Şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi borcunu içerdiği için resmî şekilde yapılması zorunlu bir sözleşmedir.

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine göre taşınmaz satış vaadi ancak noterlikte düzenleme şeklinde yapılabilir.

Dolayısıyla bu sözleşmenin de geçerliliği, noterde resmî şekil şartına uyulmasına bağlıdır.

Şekle aykırılığın yaptırımı: Şekil şartına uyulmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kesin hükümsüzdür.

Yani taraflara herhangi bir hak ve borç doğurmaz.

Bununla birlikte şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak yapılan ifa işlemleri, örneğin arsa payının devri ya da inşaata başlanması, taraflar arasında çeşitli tazminat sorumluluklarını gündeme getirebilir.

Esaslı değişikliklerde şekil: Sözleşmeye sonradan yapılan esaslı değişiklikler de aynı şekilde noter huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz.

Yargıtay uygulamasında, özellikle bağımsız bölüm sayısını veya paylaşım oranını değiştiren anlaşmaların resmî şekle tâbi olduğu kabul edilmektedir.

Geçerlilik Sorunları

Uygulamada, tarafların çoğu zaman yazılı bir “ön anlaşma” yaparak işe başladıkları, inşaat ilerledikten sonra ise resmi sözleşmenin düzenlendiği görülmektedir.

Ancak Yargıtay, resmi şekil şartına uyulmamış ön anlaşmaları geçersiz saymakta, yalnızca “geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan fiili ifa” kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanabileceğini kabul etmektedir.

Bunun yanı sıra, kimi zaman yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenen sözleşmeler, arsa sahibinin iradesi dışında üçüncü kişilerin haklarını etkileyen sonuçlar doğurabilmektedir.

Bu durumda, resmi şekil eksikliğinin üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını nasıl etkileyeceği, tapu siciline güven ilkesiyle birlikte ayrıca tartışılması gereken bir konudur.

Tarafların Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar karşılıklı olarak birbirine bağımlı edimler yüklenir.

Bu yönüyle sözleşme, tam iki tarafa borç yükleyen bir karakter taşır.

Arsa sahibi arsasını inşaata tahsis ederken, yüklenici de arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.

Bu bölümde tarafların başlıca borçları doktrin, kanun hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenecektir.

Arsa Sahibinin Borçları

Arsa Payını Devretme Borcu

Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırıldığı ölçüde arsa paylarını yükleniciye devretmektir.

Bu borç, hukuki nitelik itibarıyla taşınmaz satış vaadi hükümlerine tabidir.

Arsa payının devri çoğu kez inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlanmakta ve kademeli olarak gerçekleştirilmektedir.

Arsayı İnşaata Elverişli Teslim Etme Borcu

Arsa sahibi, yüklenicinin inşaat faaliyetlerini engellemeyecek şekilde arsayı teslim etmek zorundadır.

Örneğin arsa üzerinde kiracı bulunması, şerhler veya ipotek gibi hukuki engellerin mevcut olması yüklenicinin işini güçleştirebilir.

Yargıtay uygulamasında, bu tür engellerin giderilmesi arsa sahibinin borcu olarak değerlendirilmiştir.

Paylaşım ve Tapuda İşlem Yapma Borcu

Arsa sahibi, inşaat tamamlandığında sözleşmeye uygun biçimde bağımsız bölümlerin paylaşımını gerçekleştirmeli ve yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler için tapuda gerekli işlemleri yapmalıdır.

Yüklenicinin Borçları

İnşaatı Sözleşmeye Uygun Şekilde Yapma Borcu

Yüklenici, TBK m. 471 uyarınca inşaatı sözleşme ve projeye uygun olarak, özen ve sadakat borcu çerçevesinde gerçekleştirmek zorundadır.

Malzeme seçiminden işçilik kalitesine kadar her aşamada özen yükümlülüğü geçerlidir.

Ayıpsız ve Zamanında Teslim Borcu

Yüklenici, bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede ve ayıpsız şekilde teslim etmelidir.

Teslimde gecikme veya ayıplı ifa halinde arsa sahibi, TBK’daki seçimlik haklarını kullanabilir.

Yargıtay, teslim süresine riayet etmeyen müteahhitlerin temerrüdünü sıkı şekilde denetlemekte ve cezai şart hükümlerini uygulamaktadır.

İnşaat Ruhsatı ve İmar Mevzuatına Uygunluk Borcu

Yüklenici, inşaatı yürütürken ruhsat, imar planı ve teknik mevzuata uygun davranmakla yükümlüdür.

Aksi halde yapı kullanma izin belgesi alınamaz ve arsa sahibinin bağımsız bölümleri üzerinde tasarruf imkânı kısıtlanır.

Bu durumda yüklenici hem ifa sorumluluğu hem de tazminat sorumluluğu altına girmektedir.

Teslim Sonrası Sorumluluk (Gizli Ayıplar)

Yüklenicinin sorumluluğu teslimle sona ermez.

TBK m. 478 uyarınca ayıplı işlerden doğan sorumluluğu teslimden sonra da devam eder.

İnşaatın taşıyıcı sisteminde veya esaslı unsurlarında sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından müteahhit ağır sorumluluk altındadır.

İfa Sorunları: Eksik veya Ayıplı İfa

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, yüklenicinin edimini eksik ya da ayıplı şekilde ifa etmesidir.

Zira bu sözleşmeler, genellikle uzun süreli projelere dayanmakta ve inşaatın teknik, mali ve hukuki pek çok aşamadan geçmesi, ifa sürecinde aksaklık ihtimalini artırmaktadır.

Eksik İfa

Eksik ifa, yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği bağımsız bölümleri hiç teslim etmemesi veya sözleşmede kararlaştırılan şekilde tam olarak yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar.

Örneğin sözleşmede 10 bağımsız bölümün arsa sahibine bırakılması kararlaştırılmışken, yüklenicinin yalnızca 8’ini teslim etmesi ya da belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması eksik ifa kapsamında değerlendirilir.

Eksik ifa halinde arsa sahibi, TBK m. 125 uyarınca seçimlik haklarını kullanabilir:

Aynen ifa ve gecikme tazminatı,

Fesih ve menfi zarar tazmini,

İfa yerine olumlu zarar tazmini.

Yargıtay, eksik ifa halinde arsa sahibine “inşaatın tamamlanması için üçüncü kişilere başvurma ve masrafları yükleniciye yansıtma” imkânı da tanımaktadır.

Ayıplı İfa

Ayıplı ifa, yüklenicinin eseri sözleşmeye ve teknik kurallara uygun şekilde teslim etmemesi hâlidir.

İnşaatın taşıyıcı sistemindeki eksiklikler, malzeme kalitesizliği, projeye aykırı inşaat gibi durumlar ayıplı ifa örnekleridir.

TBK m. 474 ve devamı hükümleri, ayıplı ifa halinde iş sahibine tanınan seçimlik hakları düzenlemiştir.

Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

1. Ayıpların giderilmesini istemek,

2. Bedelden indirim talep etmek,

3. Sözleşmeden dönmek,

4. Uygun hallerde onarım veya yeniden yapım talep etmek.

Yüklenicinin ayıbı gizlemesi veya ağır kusuru halinde, sorumluluk süresi daha da genişlemekte.

Özellikle yapı güvenliğini etkileyen “gizli ayıplar” bakımından müteahhidin teslimden sonra da uzun süre sorumlu tutulduğu görülmektedir.

Ceza Koşulu ve Gecikme Tazminatı

Taraflar, gecikme ve ayıplı ifa risklerini bertaraf etmek için sözleşmelere genellikle ceza koşulu ve gecikme tazminatı hükümleri koymaktadır.

Yargıtay uygulamasında, ceza koşulu yalnızca süresinde ifa edilmeyen bağımsız bölümler için değil, sözleşmenin feshi sonrasında da gündeme gelebilmektedir.

Ancak doktrinde, fesih sonrasında ceza koşulunın talep edilip edilemeyeceği tartışmalı olup, bu noktada “fesih geriye etkili midir, ileriye etkili midir” tartışması da önem kazanmaktadır.

Uygulamadaki Önemi

Eksik veya ayıplı ifa, yalnızca arsa sahibini değil, çoğu zaman üçüncü kişileri de doğrudan etkilemektedir.

Zira yüklenici, henüz tamamlamadığı veya ayıplı bıraktığı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş olabilir.

Bu durumda üçüncü kişilerin hukuki durumunun ne olacağı, özellikle iyiniyetin korunup korunmayacağı meselesiyle bağlantılıdır.

Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilerin Durumu

Tapuya Şerhin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında borç doğurucu bir işlem olmakla birlikte, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından tapuya şerh edilmesi kritik öneme sahiptir.

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleri uyarınca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir.

Şerhin sağladığı etki, sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini mümkün kılar.

Bu bağlamda şerh, ayni hak doğurmaz; ancak kişisel hakkı güçlendirerek “ayni etkiye yakın” bir koruma sağlar.

Şerhin etkisi süre bakımından sınırlıdır.

Kanun gereği bu süre beş yıl ile sınırlı olup, tarafların anlaşmasıyla daha uzun bir süre için geçerli olamaz.

Beş yılın sonunda sözleşme şerhi kendiliğinden düşer.

Şerhin Koruma Fonksiyonu

Tapuya şerh, özellikle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi veya yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde üçüncü kişilerin durumunu doğrudan etkiler.

Şerh verilmişse, üçüncü kişiler arsa payını devralırken bu sözleşmeden haberdar kabul edilir ve iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Şerh verilmemişse, üçüncü kişiler TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetle kazanım elde edebilir.

Bu nedenle uygulamada arsa sahiplerinin menfaatlerini korumak için şerh koydurmaları tavsiye edilmektedir.

Yüklenicinin Üçüncü Kişilere Devirleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en tartışmalı konulardan biri, yüklenicinin henüz edimini tam olarak yerine getirmeden arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesidir.

Yargıtay uzun yıllar boyunca bu devirleri “avans tapu” olarak nitelendirmiş, yani yükleniciye yapılan arsa payı devrinin “karşılıksız” ve “geçici” olduğunu, inşaat tamamlanmadıkça yüklenicinin bu payları üçüncü kişilere geçerli şekilde devredemeyeceğini kabul etmiştir.

Bu görüşe göre, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi hâlinde yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin tapuları iade edilmekte, iyiniyet koruması işletilmemekteydi.

Bu yaklaşım, doktrinde yoğun tartışmalara yol açmıştır.

Bir kısım yazar, sözleşmenin borç doğuran yönünü öne çıkararak, üçüncü kişilerin mutlak surette arsa sahibinin kaderine tabi olmasının tapu siciline güven ilkesine aykırı olduğunu savunmuştur.

Diğer bir grup ise, yüklenicinin henüz edimini ifa etmeden üçüncü kişilere satış yapmasını “arsanın sermaye yerine kullanılması” olarak değerlendirip, iyiniyet korumasının arsa sahibini haksız biçimde zarara uğratacağını ileri sürmüştür.

2025 İçtihadı Birleştirme Kararı

Yıllar süren bu tartışmaya son noktayı Yargıtay’ın 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı koymuştur.

Karara göre, yükleniciden arsa payı devralan iyiniyetli üçüncü kişiler, TMK m. 1023 gereği korunur.

Ancak kötüniyetin ispatlanması hâlinde, yani üçüncü kişinin inşaatın tamamlanmadığını ve yüklenicinin edimini yerine getirmediğini bilerek payı devraldığı ortaya konulursa, kazanımı geçersiz sayılabilir.

Böylelikle İBK, uzun süre doktrinde tartışılan “avans tapu” yaklaşımından uzaklaşarak, tapuya güven ve iyiniyet ilkelerini ön plana çıkarmıştır.

Bu karar, özellikle uygulamada yükleniciden daire satın alan veya arsa payı devralan üçüncü kişilerin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Artık üçüncü kişiler, şerh bulunmayan hallerde daha güçlü bir hukuki güvenceye sahiptir.

Ancak kötüniyetin varlığı, somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından değerlendirilecek ve bu hususta ispat yükü arsa sahibinde olacaktır.

Değerlendirme

Tapuya şerh ve üçüncü kişilerin durumu arasındaki denge, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin en hassas noktalarından biridir.

Bir yandan arsa sahibinin mülkiyet hakkı korunmalı, diğer yandan tapu siciline güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin kazanımları zedelenmemelidir.

2025 İBK kararı bu dengeyi iyiniyet ekseninde kurmaya çalışmış, ancak kötü niyetin ispatının güçlüğü nedeniyle uygulamada yeni tartışmaları da beraberinde getirmiştir.

Müteahhidin Temerrüdü

Temerrüt Kavramı ve Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin en temel borcu, sözleşmeye uygun binayı belirlenen sürede tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir.

Yüklenici bu borcunu süresinde yerine getirmezse borçlu temerrüdü gündeme gelir.

Temerrüdün oluşması için şu şartlar aranır:

1. Edimin muaccel hale gelmiş olması: İnşaatın hangi tarihe kadar teslim edileceği sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır.

Aksi halde Yargıtay, teslim için makul süre öngörmekte ve bu süre geçtikten sonra temerrüt kabul edilmektedir.

2. Edimin mümkün olması: İnşaatın ifası hukuken veya fiilen imkânsız hale gelmişse temerrütten söz edilemez.

3. İhtar: Arsa sahibinin yükleniciye süre vererek ifayı talep etmesi gerekir.

Ancak sözleşmede açık teslim tarihi varsa ihtara gerek kalmadan temerrüt doğar.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi, TBK m. 125’te düzenlenen seçimlik haklarını kullanabilir:

Aynen ifa ve gecikme tazminatı: Arsa sahibi, yükleniciden inşaatı tamamlamasını ve gecikme nedeniyle uğradığı zararları tazmin etmesini talep edebilir.

Bu yol, özellikle projenin tamamlanmasının ekonomik olarak daha avantajlı olduğu durumlarda tercih edilmektedir.

Sözleşmeden dönme: Arsa sahibi, sözleşmeden dönerek uğradığı menfi zararların tazminini isteyebilir.

Yargıtay, sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için yükleniciye makul bir ek süre verilmiş olmasını aramaktadır.

Fesih ve elatmanın önlenmesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023 tarihli bir kararında, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesiyle birlikte yüklenicinin arsadan tahliyesi ve elatmanın önlenmesi taleplerinin bir arada ileri sürülebileceği kabul edilmiştir.

Bu karar, fesih sonrası arsa sahibine daha etkin bir koruma sağlamıştır.

Ceza Koşulu ve Gecikme Tazminatı

Taraflar, yüklenicinin süresinde ifa etmemesi ihtimaline karşı sözleşmelere sıklıkla ceza koşulu koymaktadır.

Ceza koşulu, özellikle gecikme hâlinde her gün için belirlenen bedelin ödenmesini öngörmektedir.

Yargıtay, ceza koşulunu geçerli kabul etmekte; ancak sözleşmenin feshi halinde ceza koşulunun uygulanıp uygulanamayacağı hususunda farklı kararlar vermektedir.

Doktrinde de bu noktada görüş ayrılığı mevcuttur:

Bir görüşe göre fesih geriye etkili olduğundan ceza koşulu talep edilemez.

Diğer görüşe göre ise fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve fesih öncesi gecikme için ceza koşulu istenebilir.

Temerrüdün Üçüncü Kişiler Üzerindeki Etkisi

Yüklenicinin temerrüdü, yalnızca arsa sahibini değil, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış üçüncü kişileri de etkilemektedir.

Yargıtay’ın uzun süre benimsediği “avans tapu” görüşüne göre, yüklenici temerrüde düştüğünde ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu kayıtları korunmamakta, iade edilmektedir.

Ancak 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu yaklaşım terk edilmiş; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının TMK m. 1023 çerçevesinde korunacağı kabul edilmiştir.

Böylece yüklenicinin temerrüdü halinde artık arsa sahibinin menfaatleri kadar, üçüncü kişilerin hukuki güvenliği de dikkate alınmaktadır.

Değerlendirme

Müteahhidin temerrüdü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık görülen uyuşmazlık sebebidir.

Yargıtay ve doktrin, arsa sahibine geniş seçimlik haklar tanımakla birlikte, özellikle üçüncü kişilerin menfaatlerinin korunması noktasında farklı dönemlerde farklı yaklaşımlar benimsemiştir.

Son İBK kararı, bu alandaki belirsizliği azaltmakla birlikte, kötü niyetin ispatı gibi uygulamada çözülmesi güç sorunları da beraberinde getirmiştir.

Önalım Hakkı (Şufa) Sorunu

Kavramsal Çerçeve

Önalım hakkı (şufa), paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara, aynı şartlarla öncelikli satın alma imkânı tanıyan kanuni bir haktır.

Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisini korumayı ve yabancıların ortaklığa girmesini önlemeyi amaçlar.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde önalım hakkı, özellikle arsa sahibinin müteahhide pay devretmesi sırasında gündeme gelmektedir.

Zira arsa genellikle paylı mülkiyete tabidir ve bir paydaş, payını müteahhide devrettiğinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Doktrindeki Tartışmalar

Satış mı, Trampa mı?

Doktrinde önalım hakkının uygulanabilirliği bakımından en önemli tartışma, arsa payı devrinin hukuki niteliğine ilişkindir.

Bir görüşe göre, arsa sahibinin pay devri karşılığında inşaat eseri elde etmesi “trampa” hükümlerine tabidir; dolayısıyla önalım hakkı doğmaz.

Zira önalım hakkı yalnızca satışlarda uygulanabilir.

Buna karşılık hâkim görüş ve Yargıtay içtihatları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini “ekonomik anlamda satış” olarak kabul etmekte.

Arsa sahibi arsasını devretmekte, karşılığında mülkiyet hakkına konu olabilecek bağımsız bölümler elde etmektedir.

Bu nedenle önalım hakkının uygulanması gerektiği belirtilmektedir.

Ön Alım Hakkının Kapsamı

Önalım hakkı, müteahhide devredilen arsa payı üzerinde doğar.

Ancak müteahhidin inşa ettiği bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi halinde diğer arsa sahiplerinin önalım hakkı ileri sürüp süremeyeceği tartışmalıdır.

Yargıtay uygulaması, önalım hakkının yalnızca arsa payı devri aşamasında gündeme gelebileceği, bağımsız bölüm satışlarında geçerli olmayacağı yönündedir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, uzun süredir istikrarlı bir şekilde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapılan arsa payı devirlerini satış saymakta ve diğer paydaşların önalım hakkını kabul etmekte.

Ancak uygulamada önemli bir sorun ortaya çıkmaktadır: Müteahhidin inşaata başlamasından ve dairelerin üçüncü kişilere satılmasından sonra önalım hakkının kullanılması, projeyi ve üçüncü kişilerin kazanımlarını ciddi şekilde zedeleyebilmektedir.

Bu nedenle bazı yazarlar, önalım hakkının hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde sınırlandırılması gerektiğini savunmaktadır.

Örneğin inşaat ilerledikten ve daireler üçüncü kişilere satıldıktan sonra önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmelidir.

2025 İBK ve Yeni Yönelim

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını koruma yönünde getirdiği yenilikle, önalım hakkının kullanımına da dolaylı etki etmiştir.

Artık arsa payı devrinde önalım hakkı teorik olarak mevcut olsa da, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması öncelikli hale gelmiştir.

Bu yaklaşım, arsa sahibinin ortakları tarafından açılacak önalım davalarının kapsamını daraltacak; özellikle inşaat ilerledikten sonra önalım hakkının kullanılmasının daha sık hakkın kötüye kullanılması kapsamında reddedilmesine yol açacaktır.

Değerlendirme

Önalım hakkı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde paydaşlar arasındaki dengeyi sağlamak açısından önemli bir araçtır.

Ancak inşaat projelerinin karmaşık yapısı ve üçüncü kişilerin menfaatlerinin varlığı dikkate alındığında, önalım hakkının mutlak bir biçimde işletilmesi çoğu kez adaletsiz sonuçlar doğurmaktadır.

Bu nedenle önalım hakkının hem dürüstlük kuralı hem de tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde sınırlı yorumlanması gerekmektedir.

Sona Erme ve Fesih Halleri

Genel Çerçeve

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların edimlerini tam ve doğru şekilde ifa etmeleriyle doğal olarak sona erer.

Ancak uygulamada çoğu zaman sözleşme, edimlerin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi, taraflardan birinin temerrüdü ya da beklenmeyen sebeplerle ifanın imkânsız hale gelmesi nedeniyle sona ermektedir.

Bu noktada sözleşmenin sona erme şekilleri ve özellikle fesih/dönme ayrımı önem kazanmaktadır.

Sona Erme Sebepleri

Tarafların Edimlerini İfa Etmesi

En ideal sona erme şekli, müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etmesi, arsa sahibinin de arsa paylarını devretmesidir.

Bu durumda sözleşme ifa ile kendiliğinden sona erer.

Tarafların Anlaşmasıyla Sona Erme

Taraflar karşılıklı iradeleriyle sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir.

Ancak burada da, sözleşmenin resmi şekle tabi olması nedeniyle, fesih veya sona erdirme anlaşmasının da noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Yargıtay da bu görüştedir.

İfanın İmkânsız Hale Gelmesi

Örneğin inşaat alanının imar planında kamusal alana ayrılması, yapılaşmaya kapatılması ya da doğal afet nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi durumunda sözleşme imkânsızlık sebebiyle sona erer.

Bu durumda tarafların edimleri iade edilir ve sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.

Müteahhidin veya Arsa Sahibinin Temerrüdü

Taraflardan birinin temerrüdü halinde karşı taraf, TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Arsa sahibinin arsayı inşaata elverişli teslim etmemesi ya da yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması, bu duruma örnektir.

Fesih ve Dönme Ayrımı

Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih mi yoksa dönme mi kurumunun uygulanacağı uzun süre tartışılmıştır:

Dönme görüşü: TBK m. 125’e göre borçlu temerrüdünde alacaklı sözleşmeden dönebilir.

Dönme, kural olarak geriye etkili sonuç doğurur.

Bu durumda taraflar verdiklerini geri almak zorundadır.

Fesih görüşü: Özellikle uzun süreli ve sürekli edim ilişkilerinde fesih ileriye etkili sonuç doğurur.

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ani edimli saymakla birlikte, uzun süren ifa süreci nedeniyle fesih kurumunu da uygulamaktadır.

Örneğin 2019 tarihli bir HGK kararında, arsa sahibinin yükleniciyi temerrüde düşürerek sözleşmeyi feshetmesi halinde, müteahhidin arsadan tahliyesi ve elatmanın önlenmesi talebinin kabul edilebileceği belirtilmiştir.

Böylece fesih ileriye etkili sonuç doğurmakta ve arsa sahibi arsası üzerinde tam tasarruf hakkını yeniden kazanmaktadır.

Üçüncü Kişilerin Durumu

Sözleşmenin feshi veya dönmesi, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı devralan üçüncü kişilerin durumunu da doğrudan etkiler.

Yargıtay’ın önceki “avans tapu” yaklaşımı, sözleşme feshedildiğinde üçüncü kişilerin tapularının iptal edilmesi sonucunu doğuruyordu.

Ancak 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunacağını hükme bağlamıştır.

Bu nedenle artık fesih, üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını ortadan kaldırmamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Fesih

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi daha da karmaşık bir hal almaktadır.

Zira bu projelerde sadece arsa sahibi ve müteahhit değil, aynı zamanda kamu otoritesi, finans kuruluşları ve çok sayıda malik de devreye girmektedir.

Dolayısıyla fesih halinde doğacak sonuçlar çok daha geniş bir aktör grubunu ilgilendirmektedir.

Yargıtay, bu tür davalarda kamusal menfaati gözeten bir yaklaşım geliştirmekte; özellikle riskli yapıların yıkım ve yeniden yapım sürecinin kesintiye uğramaması için fesih taleplerini daha sıkı değerlendirmektedir.

Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sona erme halleri, özellikle fesih/dönme ayrımı bakımından doktrinde ve içtihatta farklılıklar göstermektedir.

Uygulamada fesih kavramı ağırlık kazanmış; sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ermesi, arsa sahibinin arsası üzerinde yeniden tasarruf hakkı elde etmesi yönünde benimsenmiştir.

Ancak 2025 İBK ile birlikte üçüncü kişilerin korunması daha güçlü hale geldiğinden, fesih artık yalnızca taraflar arasındaki ilişkiyi etkileyecek; tapu siciline güvenerek kazanım elde eden iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları saklı kalacaktır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Şekil Sorunu ve Geçersiz Sözleşmeler

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmamasıdır.

Taraflar çoğu zaman “ön protokol” veya “el sıkışma” yoluyla işe başlamakta, inşaat ilerledikten sonra resmi sözleşmeye yönelmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

Bu durum, hem arsa sahiplerini hem de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri mağdur etmektedir.

Çözüm Önerisi: Noterlerin, yalnızca klasik satış vaadi değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de standartlaştırılmış şablonlar kullanması; tarafların resmi şekle uymadan inşaata başlamasını önlemek için idari yaptırımların gündeme alınması.

Eksik ve Ayıplı İfa

Yüklenicilerin mali yetersizlik, teknik eksiklik veya kötü niyet nedeniyle inşaatı eksik ya da ayıplı bırakması, davaların önemli bir kısmını oluşturmaktadır.

Yargıtay, eksik ve ayıplı ifa hallerinde arsa sahibine geniş seçimlik haklar tanımakta; ancak özellikle gizli ayıpların tespiti ve giderilmesi noktasında uygulamada uzun yıllar süren davalar açılmaktadır.

Çözüm Önerisi: İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin verilmesinde bağımsız teknik denetim mekanizmalarının daha da güçlendirilmesi; ayıplı ifa halinde hızlı ve etkin çözüm sağlayacak tahkim/uzlaştırma mekanizmalarının yaygınlaştırılması.

Müteahhidin Temerrüdü ve Projelerin Yarım Kalması

Müteahhidin temerrüdü, özellikle büyükşehirlerde çok sayıda “yarım kalan inşaat” vakasına yol açmıştır.

Bu durum yalnızca arsa sahibini değil, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri de ciddi mağduriyetlere sürüklemektedir.

2025 İBK ile üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımları korunmuş olsa da, temerrüt halinde projelerin akıbeti çoğu zaman belirsiz kalmaktadır.

Çözüm Önerisi: Müteahhitlerden, işe başlamadan önce belirli bir teminat veya sigorta alınması; böylece temerrüt halinde inşaatın başka bir yüklenici tarafından tamamlanması sağlanabilir.

Ayrıca tüketici konumundaki üçüncü kişilerin korunması için özel garanti fonlarının kurulması da gündeme alınmalıdır.

Tapuya Şerh Eksikliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerh edilmemesi, üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını artırmakta ve arsa sahibini güçsüz bırakmaktadır.

Özellikle müteahhidin, inşaat başlamadan arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi halinde şerh verilmemişse arsa sahibinin hakları ciddi şekilde zedelenmektedir.

Çözüm Önerisi: Tapu müdürlüklerinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenir düzenlenmez şerhin otomatik işlenmesi; ayrıca şerh süresinin beş yıl yerine daha uzun bir süreye uzatılması yönünde kanuni değişiklik yapılması.

Önalım (Şufa) Hakkının Kötüye Kullanılması

Önalım hakkı, doktrinde ve içtihatta kabul edilmekle birlikte, uygulamada projeleri kilitleyen bir araç haline gelebilmektedir.

Müteahhidin inşaata başlamasından ve bağımsız bölümler üçüncü kişilere devredildikten sonra önalım hakkının kullanılması, dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır.

Çözüm Önerisi: Ön alım hakkının, yalnızca inşaat başlamadan önce kullanılabilmesi veya bağımsız bölüm satışlarından sonra sınırlandırılması yönünde kanuni düzenleme yapılması.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarındaki Sorunlar

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde, sözleşmelerin feshi veya yüklenicinin temerrüdü yalnızca tarafları değil, tüm malikleri, belediyeleri ve kamu otoritesini ilgilendirmektedir.

Fesih halinde projenin yarım kalması, binlerce kişinin barınma hakkını doğrudan etkileyebilmektedir.

Çözüm Önerisi: Kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine özel hükümler getirilmesi; devlet destekli tamamlayıcı fon veya sigorta mekanizmalarının zorunlu hale getirilmesi.

Genel Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukukunda en yaygın sözleşme tiplerinden biri olmakla birlikte, şekil eksikliklerinden temerrüt ve ayıplı ifaya, şerh yetersizliğinden önalım hakkının kötüye kullanımına kadar birçok soruna gebedir.

Uygulamada Yargıtay içtihatları ile çözümler üretilmişse de, kalıcı çözüm için kanuni çerçevenin netleştirilmesi ve tarafların menfaatlerini dengeleyecek kurumsal mekanizmaların kurulması şarttır.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde tipik olarak düzenlenmemiş, ancak uygulamada en yaygın şekilde karşılaşılan ve içtihatlarla şekillenen sözleşme türlerinden biridir.

Kentleşmenin hızlandığı 1960’lı yıllardan günümüze kadar bu sözleşmeler, konut üretiminin ve kentsel dönüşüm uygulamalarının temel enstrümanı olmuştur.

Sözleşmenin karma nitelikli yapısı, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadinin özelliklerini bünyesinde barındırması nedeniyle, doktrin ve yargı kararlarında çeşitli tartışmalara yol açmıştır.

Özellikle şekil şartı, geçersizlik yaptırımı, arsa sahibinin ve yüklenicinin borçlarının ifası, ayıplı ifa, temerrüt, fesih ve önalım hakkı gibi konular uzun süre tartışılmıştır.

Son yıllarda Yargıtay’ın içtihatları ve özellikle 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, bu sözleşmelere ilişkin en kritik tartışmalardan biri olan “üçüncü kişilerin korunması” sorununa yeni bir yön vermiştir.

Daha önce “avans tapu” anlayışıyla yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin hakları kolayca bertaraf edilirken, artık iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının tapu siciline güven ilkesi gereği korunacağı açıkça kabul edilmiştir.

Bu gelişme, uygulamada istikrar sağlasa da, kötü niyetin ispatı gibi yeni sorunları da beraberinde getirmiştir.

Uygulamada karşılaşılan en önemli sorunlar arasında şekle aykırı sözleşmeler, müteahhidin temerrüdü, eksik ve ayıplı ifa, önalım hakkının kötüye kullanılması ve kentsel dönüşüm projelerindeki fesih sorunları yer almaktadır.

Bu sorunların çözümü yalnızca yargısal içtihatlarla sınırlı bırakılmamalı; aynı zamanda kanun koyucunun açık düzenlemeleri ve kurumsal mekanizmalar ile desteklenmelidir.

Son olarak şunları söylemek gerekir:

Bu sözleşme tipinin artık “atipik” sayılmaktan çıkarılıp kanunda özel olarak düzenlenmesi,

Tarafların menfaat dengesini gözeten, üçüncü kişilerin güvenini zedelemeyen ama arsa sahibini de koruyan özel hükümlerle çerçevelenmesi,

Kentsel dönüşüm uygulamalarına özgü özel arsa payı karşılığı inşaat hükümlerinin getirilmesi,

önümüzdeki dönemde kaçınılmaz hale gelmiştir.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yalnızca bireysel menfaatleri değil; konut piyasasını, kentsel dönüşümü, mülkiyet hakkını ve tüketicinin korunmasını doğrudan etkileyen bir yapıya sahiptir.

Dolayısıyla bu sözleşme tipine ilişkin hukuki çerçeve, hem akademik dünyada hem de yargı uygulamasında güncel kalmaya devam edecek ve önümüzdeki yıllarda da tartışmaların merkezinde olacaktır.

Kaynak: hukukihaber.net