Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Türleri

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri genellikle üç ana türde karşımıza çıkar. Bunlar; klasik gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, asgari gelir garantisi bulunan modeller ve ayni paylaşım şartı içeren sözleşmelerdir.

**Klasik Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri**

Bu tür sözleşmeler, en yaygın ve temel modeli oluşturur. Bu düzenlemede yüklenici, arsa sahibinin temin ettiği arazide bağımsız birimler inşa eder, bu birimlerin pazarlanması ve satışından sorumlu olur. Satıştan elde edilen gelir ise tarafların önceden belirlediği oranlarda paylaşılır.

**Asgari Gelir Garantisi İçeren Sözleşmeler**

Bu modelde yüklenici, arsa sahibine belirli bir asgari gelir tutarı taahhüt eder. Bu tür hükümler, uygulamadaki sözleşmelerin büyük bir bölümünde yer alır. Yüklenici, sözleşme başlangıcında veya belirli bir tarihte, bağımsız bölümlerin satışı gerçekleşmese dahi arsa sahibine önceden belirlenmiş bir bedeli ödemeyi kabul eder. Dolayısıyla yüklenici, arsa sahibinin payını bu asgari tutar üzerinden tamamlamakla yükümlüdür.

Yüklenici bu taahhütle kendi riskini artırırken arsa sahibinin riskini azaltır ve böylece sözleşme yapma olasılığını güçlendirir.

Bu tür sözleşmelerde, asgari gelir tutarının sözleşme süresi boyunca enflasyon oranlarında güncellenmesi de sıklıkla kararlaştırılır. Bu güncelleme, bir bedel artışı veya cezai şart değil, paranın satın alma gücünü korumaya yönelik bir düzenlemedir.

İdari gecikmeler veya ruhsat süreçleri gibi nedenlerle proje tamamlanması gecikebilir. Bu durumda güncelleme mekanizması işlevsel hale gelir.

Asgari gelir taahhüdü, arsa sahibinin elde edeceği minimum geliri ifade eder. Yani satışlar beklenen düzeyde olmasa dahi arsa sahibi bu tutarı alır. Ancak satışlar taahhüt edilen tutarı aşarsa, arsa sahibi ek olarak payı oranında gelir elde eder.

Arsa sahipleri, genellikle arsayı satmaya razı olacakları bedeli asgari gelir olarak belirleyerek gelirlerini garanti altına alırlar. Projenin başarısına bağlı olarak ek kazanç da mümkündür. Bu durum arsa sahibi açısından oldukça avantajlıdır.

Tüm bağımsız bölümlerin satılamadığı durumlarda ise yüklenici, önceden ödediği asgari tutar karşılığında satılamayan birimlerden pay talep edebilir. Bu durum, yüklenici açısından mülkiyet devri talebine yol açabilir.

**Ayni Paylaşım Şartı İçeren Sözleşmeler**

Bu modelde, sözleşmede belirlenen süre içinde bağımsız bölümlerin satılamaması halinde, taraflar bu birimleri ayni olarak paylaşmayı kararlaştırabilir. Bu durumda gelir paylaşımı usulü terk edilerek mülkiyet paylaşımına gidilir.

Bu hüküm, koşula bağlı bir satış vaadi niteliği taşır. Belirli süre sonunda satılmayan birimlerin paylaşımı, sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dönüşmesi anlamına gelebilir. Burada arsa sahibi, yükleniciye belirli bir arsa payının mülkiyetini devreder.

Taraflar sözleşmede ayni paylaşım şartına yer vermemiş olsa bile, ekonomik kriz veya beklenmeyen piyasa koşulları gibi durumlarda dürüstlük kuralı gereği bu yola başvurulabilir. Medeni Kanun’daki ilgili hükümler kıyasen uygulanabilir.

Ayni paylaşım şartının yanı sıra asgari gelir taahhüdünün de bulunması mümkündür. Bu durumda öncelikle asgari bedel ödenir, ardından kalan birimler ayni paylaşıma tabi tutulur.