Taşkın İnşaat Uyuşmazlıkları: TMK Madde 725 Çerçevesinde Yargıtay İçtihatları ve Pratiği

### Giriş

Taşkın inşaat, bir binanın yapımı esnasında komşu mülkün sınırlarını aşması anlamına gelir. Bu olay, Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) yer alan "üstün arza tabi olma" (superficies solo cedit) prensibine önemli bir istisna oluşturur. Bu prensibe göre, arazi üzerindeki yapılar genellikle arazinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve arazi sahibinin mülkiyetine girer. Fakat taşkın inşaat durumunda, yasa koyucu ekonomik ve toplumsal nedenlerle belirli koşullar altında bu kuraldan sapma imkanı sağlamıştır. Bu bağlamda, taşkın inşaat kaynaklı anlaşmazlıklar, mülkiyet hakkı ile yapıyı oluşturan kişinin çıkarları arasında denge kurmayı hedefleyen özel düzenlemelere bağlıdır. Aşağıda, taşkın inşaatın hukuki yapısı, bu tür uyuşmazlıklarda açılabilecek davalar, usulî konular ve Yargıtay içtihatlarındaki önemli noktalar incelenecektir.

### Kavramsal Çerçeve

Taşkın inşaatın tanımı: Taşkın inşaat, bir arazi sahibinin kendi arazisinde bina yaparken, binanın ya da bir bölümünün komşu arsanın sınırını geçerek o arsaya tecavüz etmesi olarak tanımlanır. Örneğin, bir evin duvarının komşu arsaya birkaç santim taşması veya çatısının komşu alana sarkması tipik bir taşkın yapı örneğidir. Bu halde, yapının taşan bölümü, asıl arsanın sınırlarını aşıp kısmen komşu arsa üzerinde yer alır. TMK md. 718 ve 684'te düzenlenen "üst arza tabi" kuralının aksine, taşkın yapının varlığı bu bölümün otomatik olarak komşu arazi sahibine geçmesini zorunlu kılmaz; yasa (TMK md. 725) ve pratik, koşullar sağlandığında taşkın yapı sahibine özel haklar verir.

Hukuki nitelik: Literatürde ve Yargıtay kararlarında, taşkın yapı nedeniyle TMK md. 725'e göre istenen temliken tescil (taşan bölümün mülkiyetinin yapı sahibine aktarılması) talebi, "taşınmaza bağlı kişisel hak" olarak sınıflandırılır. (Akman, S. (1982). Taşkın İnşaat (doçentlik tezi). İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, s. 183.) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 27.01.2016 tarihli kararında, "taşkın yapıya ilişkin temliken tescil talebi taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir" denilmiştir1. Bu hak, doğası gereği eşyaya bağlı bir borç ilişkisi yaratır; bu yüzden yapı sahibinin hakkı, taşkın yapının yer aldığı arsanın sonraki sahiplerine karşı da geçerlidir. Yani, komşu arsanın devredilmesi, koşulları tamamlanmış bir taşkın yapı talebini yok etmez.

TMK md. 725'in sunduğu çözüm: Medeni Kanun'un 725. maddesi, taşkın yapı için iki ana durum belirlemiştir: (1) Eğer yapı sahibi komşu parselde önceden geçerli bir irtifak hakkı kurmuşsa, taşan kısım bu hakka dayalı olarak yapılmış olup ana yapının parçası sayılır ve yapı sahibinin mülkiyetinde kalır (TMK md. 725/1). (2) Yapı sahibinin komşu arazide hakkı yoksa, TMK md. 725/2'deki katı koşulların hepsi varsa, yapının taşan kısmının korunması (yapı sahibine bırakılması) mümkündür. Bu ikinci durum istisna niteliğindedir ve detaylı olarak aşağıda anlatılacaktır. Koşullar sağlanmazsa genel kural geçerlidir: Taşan kısım arazi sahibinin mülkiyetinde kalır ve yapı sahibi haksız işgalci (fuzuli şagil) konumuna düşer.

### Açılabilecek Davalar

Taşkın inşaat kaynaklı ihtilaflarda, tarafların durumuna göre farklı dava seçenekleri mevcuttur. Bunlar arazi sahibi ve yapı sahibi açısından ayrı ayrı incelenebilir.

- Taşınmaz Maliki Tarafından Açılabilecek Davalar: Taşkın yapı komşu arsaya müdahale ettiğinde, öncelikle arazi sahibi zarar görür. Arazi sahibi, mülkiyet hakkına dayanarak şu davaları açabilir:

- Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım (Kal) Davası: Arazi sahibi, mülkiyetine yapılan haksız müdahalenin (tecavüzün) engellenmesi ve taşan yapının yıkılması için bu davayı her zaman açabilir. Uygulamada "müdahalenin meni ve kal davası" olarak bilinir. Bu davada arazi sahibi, taşkın yapının rızası dışında arsasına girdiğini belirterek mahkemeden ihlalin giderilmesi için yıkım ister. Çoğunlukla bu dava ile birlikte haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talepleri de eklenir.

- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Arazi sahibi, arsasının izinsiz kullanımından doğan zararı gidermek için ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil, işgal süresi boyunca sahibinin yoksun kaldığı kullanım bedelidir. Ancak Yargıtay'ın tutarlı kararlarına göre, taşkın yapı yapı sahibinin kusuru olmadan, özellikle idari bir işlem (örneğin imar uygulaması veya parselasyon hatası) sonucu oluşmuşsa, yapı sahibi kötü niyetli tutulmaz ve arazi sahibinin ecrimisil talebi reddedilir2. Bu durumda komşu arsanın sahibi, sadece taşkınlık süresi için tazminat alamaz, zira yapı sahibinin kasıtlı veya ihmalli bir haksız eylemi yoktur.

- Yapı (Bina) Sahibi Tarafından Açılabilecek Dava: Taşkın yapıyı yapan arazi sahibi (bitişik arsadaki bina sahibi), belirli durumlarda davacı olabilir. TMK md. 725/2'ye göre temliken tescil davası hakkı, taşkın yapıyı yapan sahibe verilir. Yapı sahibi, yasada belirtilen tüm koşulları sağlayarak, komşu arsaya taşan kısmın mülkiyetinin (veya gerekirse o kısımda irtifak hakkı) kendisine devrini isteyebilir. Bu davada yapı sahibi davacı, komşu arsanın sahibi davalıdır. Temliken tescil davasının kazanılması için Yargıtay içtihatlarında belirtilen birleşik koşulların kanıtlanması şarttır:

1. İyiniyet: Yapı sahibinin inşaat başlangıcından bitişine kadar iyiniyetli olması zorunludur. İyiniyet, yapı sahibinin taşan arsanın başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bu bilmemenin makul olmasıdır. Hazine arazilerinde iyiniyet kabul edilmez3. Ruhsatsız ve imar kurallarına aykırı inşaatlarda da iyiniyet iddiası reddedilir3. Yargıtay, tapu ve arazi sınırlarının net olduğu hallerde (örneğin kadastro paftasında koordinatlı, "çap'a bağlı" parselde) iyiniyet iddiasının kabul edilmediğini vurgular3. Yani sınırlar kolayca bilinebiliyorsa, yapı sahibinin "bilmiyordum" savunması dikkate alınmaz. Doktrinde Rona Serozan, iyiniyet şartının önemini şöyle belirtir: “Taşkın yapı sahibinin, iyiniyetli bulunması koşulu öngörülmüş olmasaydı, o zaman, herkes kazmasını küreğini kaptığı gibi komşusunun arsasına yayılıp saçılır, onun arsasına taşan yapılar yapmağa koyulurdu. Herkes, göz göre göre, bile bile komşusunun arsasına tecavüz edip, şansını komşusunun ses çıkarmaması, süresinde itiraz etmemesi olasılığına bağlardı. İşte iyiniyet koşulu sayesinde, dürüstlüğe aykırı bu gibi spekülasyonlar ve oldu bittiler kesinlikle önlenmektedir.”(Serozan R., Komşunun Arsasına Taşan Yapı, İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, 1977, cilt 42, s.10)

2. Yapı Değerinin Arsa Değerinden Açıkça Fazla Olması: Taşkın yapının toplam değeri, kapsadığı küçük arsa parçasının değerinden belirgin biçimde üstün olmalıdır. Bu kriter, yasa koyucunun adalet dengesiyle bağlantılıdır; önemsiz bir yapı için arazi sahibi mülkiyetinden çıkarılamaz. Yapı değeri arazi değerine göre bariz fazla değilse, taşkın yapı kuralları uygulanmaz. Adalet, aynı zamanda binanın yıkımının aşırı zarar yaratmasıyla da ilişkilidir.

3. Uygun Bir Bedel Ödenmesi: Yapı sahibi, taşan kısım için komşu arazi sahibine makul bir bedel sunmalıdır. Bedel miktarı genellikle taşan parsel değerine göre belirlenir, anlaşmazlıkta mahkeme karar verir. Davacı, belirlenen bedeli süre içinde mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.

4. İfrazın Mümkün Olması: Taşan kısmın komşu parseden ayrılıp yapı sahibine devrinin teknik ve idari olarak mümkün olması gerekir. İmar kurallarına göre, ana parseden ayrılmasına engel bulunmamalıdır. Yargıtay içtihatlarında, ifraz imkanının belediye encümeni kararıyla saptandığını, belediye başkanının tek yazısının yetersiz olduğu belirtilir4. Resmi onay olmadan mahkeme temliken tescil veremez. Aksi halde tescil değil, davacıya irtifak hakkı kurulabilir. Bu yüzden dava, tescil mümkün değilse alternatif irtifak hakkı talebiyle açılmalıdır.

5. Zarar Gören Malikin Taşmayı Öğrendiği Tarihten İtibaren 15 Gün İçinde İtiraz Etmemesi: Tüm koşullar olsa bile, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten 15 gün içinde itiraz ederse, yapı sahibinin temliken tescil hakkı düşer. Bu itiraz, yapı sahibinin iyiniyetini de bozar. İtirazın şekli serbest olup, 15 gün yapının başladığının görülebileceği objektif tarihten başlar.

Yapı sahibinin temliken tescil davası, sorunu kalıcı çözer. Ancak pratikte, taşkın yapı genellikle arazi sahibinin müdahalenin men'i ve kal davalarıyla çözülür. Bu davada davalı yapı sahibi, TMK md. 725/2 koşullarını savunarak karşı dava açabilir veya def'i ile yapının korunmasını isteyebilir. Mahkeme haklı bulursa, yıkım talebini reddedip taşan kısmı yapı sahibine devredebilir.

### Usuli Meseleler

Taşkın inşaat davalarında usule dair özel noktalara özen gösterilmelidir:

- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Müdahalenin men'i, yıkım ve temliken tescil davalarında asliye hukuk mahkemesi görevlidir. HMK md. 12'ye göre yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir; davalar o yargı bölgesinde açılır.

- Taraflar: Müdahalenin men'i ve yıkım davasında davacı tecavüze uğrayan arazi sahibidir, davalı taşkın yapının sahibidir. Temliken tescil davasında roller değişir: Davacı yapı sahibi, davalı komşu arazi sahibidir. Taraf ehliyeti doğru olmalıdır; yıkım davalarında yapının üzerindeki intifa hakkı sahipleri de dahil edilmelidir.

- Dava Değeri ve Harç: Dava değeri, dilekçedeki talebe göre hesaplanır. Arazi sahibinin müdahalenin men'i ve kal davalarında, Yargıtay'a göre değer tüm taşınmaz değil, sadece tecavüz edilen kısım üzerinden alınır2. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 09.03.2021 kararında, değerin taşkın kısma göre belirlenmesi gerektiği kabul edilir. Bu, harcı azaltır. Aynı kararda, yapı sahibinin kusursuz ve iyiniyetliyse ecrimisil talebinin reddedileceği belirtilir2.

- Dava Arkadaşlığı: Taşkın kısım paylı mülkiyetteyse, arazi sahibinin müdahalenin men'i ve yıkım davasında tüm paydaşlar davalı gösterilmelidir. Yargıtay, paylı mülkiyet taşkınlıklarında tüm paydaşların dahilini zorunlu tutar; eksiklikte karar bozulur5. Davacı, taşkın etkilediği tüm paydaşları eklemelidir.

- Diğer Usulî Hususlar: Bu davalarda hak düşürücü süre veya zamanaşımı genellikle yoktur (ecrimisil hariç, 5 yıllık zamanaşımı geçerlidir). Yıkım kararı durumunda infaz şekli, masraflar ve enkaz hükme bağlanır. Yıkım masrafı haksız tarafa yüklenir.

### Yargıtay Kararlarının İncelenmesi

Taşkın inşaat Yargıtay içtihatları, çözümde kritik unsurları vurgular. Mahkemeler şu noktalara odaklanır:

1. Taşkınlığın Sebebi – İmar Uygulaması Durumu: Taşkınlığın nedeni, çözümü etkiler. Sık rastlanan, idarenin imar tasarrufu (parselasyon) sonucu oluşan taşkınlıktır. Örneğin, kadastro değişikliğiyle sınır aşmayan bina taşkın hale gelebilir. Yargıtay, yapı sahibinin kusursuz ve kötü niyetli olmadığını kabul eder. Yıkım son seçenek olup, önce bedel ödenmesi önceliklidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, imar kaynaklı taşkınlıklarda yıkım öncesi bedel depo edilmesini şart koşar. 18.09.2024 tarihli kararda, arazi sahibinin yıkım talebinde önce yapının güncel değerini yatırması gerektiği belirtilir6. Bedel yatırılırsa yıkım, yatırılmazsa dava reddedilir. Amaç yapı sahibinin zararını gidermektir. İmar kaynaklı kusursuz hallerde yargılama giderleri yapı sahibine yüklenmez7. Yargıtay, savunmanın zorunlu sonucu olarak masraflardan muaf tutulacağını ve ecrimisil'in hukuka aykırı olacağını söyler8.

2. Bilirkişi Raporlarının Önemi: Teknik konular ön plandadır. Sınır, miktar, değer ve ifraz bilirkişiyle saptanır. Raporlar hükme esas olup, denetlenebilir ve bilimsel olmalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 02.05.2007 kararında kadastro ölçümünün nirengi noktalarına dayalı olmasını ister9. Mahkemeler, taşkın değerini bilirkişiyle gerekçeli belirlemelidir. Yetersiz raporlar bozulmaya yol açar.

3. Bekletici Meseleler ve Mülkiyet Durumunun Belirlenmesi: Davalar bazen diğer süreçlerle bağlantılıdır. Taşkın arsanın mülkiyeti ihtilaflıysa, o dava bekletici mesele olur10. Kadastro yenileme devam ediyorsa karar ertelenir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 26.09.2011 kararında kadastro tamamlanmadan dava sonuçlanamayacağını belirtir11. Mahkeme, işlemleri beklemelidir.

### Sonuç

Taşkın inşaat uyuşmazlıklarında standart bir "her zaman yıkım" veya "her zaman tescil" kuralı yoktur. Her vaka kendi koşullarına göre çözülür. Taşkınlığın nedeni (TMK md. 725'te iradi mi, imar gibi dış etken mi) ve yapı sahibinin iyiniyeti belirleyicidir. İstisna kural (TMK md. 725), iyiniyet, üstün yarar, bedel ve ifraz gibi katı koşullar birleşirse uygulanır; ispat yapı sahibine aittir.

İmar kaynaklı taşkınlıklarda yasa ve yargı yapı sahibini korur. Arazi sahibi hakkını kullanabilir, ama kusursuz yapı sahibine karşı yıkım bedel ödenmesine bağlıdır. Aksi halde iyi niyetli inşaatın yıkımı ekonomik kayıptır ve tercih edilmez.

Pratikte davalar teknik ve çok taraflıdır. Hukukçulara öneri: Taşkınlığın kaynağını doğru belirleyin (imar mı, bireysel mi), tarafları tam dahil edin, delilleri (bilirkişi raporları, idari kararlar) zamanında sunun. Bu şekilde adil ve yasal karar alınır. İyiniyetli temliken tescil davalarında ifraz mümkün değilse alternatif irtifak hakkı talep edin.